2026 澳洲怎麼買房？台灣人、外國人可以在澳洲買房嗎？
2026 澳洲買房 外國人可以買嗎？貸款、房價、Sydney、
想在澳洲買一間 House、有院子的獨立住宅，或 Sydney、Melbourne 市中心的 Apartment，第一個要確認的其實不是房價，而是「
澳洲允許外國資金進入住宅市場，但對 foreign buyer 的規定與澳洲公民、Permanent Resident 完全不同。
尤其從 2025 年開始，澳洲對外國人購買 Established Dwelling，也就是一般已經有人居住過的中古住宅，
依澳洲政府目前最新資料，從 2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日，一般 foreign investors 原則上禁止購買 established dwellings，只有少數例外情況。
所以，如果你人在台灣、美國、香港、新加坡或其他國家，
New Dwelling、Off-the-Plan Apartment、New Townhouse、House & Land Package、Vacant Residential Land。
澳洲外國人可以買房嗎？
可以。
但是能不能買，以及可以買什麼，要看你的身分。
澳洲政府目前列出的部分主要豁免身分包括：
| 身分 | 一般住宅 Foreign Investment 申請 |
|---|---|
| Australian Citizen 澳洲公民 | 通常不需要 |
| Australian Permanent Resident 澳洲 PR | 通常不需要 |
| 符合資格的 New Zealand Citizen | 通常不需要 |
| Temporary Resident | 多數情況需依 Foreign Investment 規定 |
| Non-Resident 海外外國買家 | 多數情況需依 Foreign Investment 規定 |
| Foreign Company | 多數情況需依 Foreign Investment 規定 |
澳洲政府明確指出，Australian citizens living abroad、Australian permanent residency visa holders，以及符合 Special Category Visa 條件的部分 New Zealand citizens，一般不需要提出住宅房地產外國投資申請。
所以「人在台灣」本身不是判斷標準。
真正要看的是你的國籍、簽證、Permanent Residency，以及購屋架構。
2026 外國人不能隨便買澳洲中古屋
這是現在研究澳洲房地產最重要的一條。
澳洲政府目前規定：
從 2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日，Foreign Investors 一般禁止購買 Established Dwellings。
Established Dwelling 可以簡單理解成：
已經存在、曾經有人居住的一般住宅。
例如：
Sydney 一間屋齡 10 年的 Apartment。
Melbourne 一間已經住過的 House。
Brisbane 一間中古 Townhouse。
Perth 一間已有人居住過的獨立住宅。
對一般海外 foreign buyer 來說，現在原則上都不能像澳洲公民一樣直接自由購買。
只有特定情況或符合政府規定的例外，才可能取得許可。
因此，在網路上看到「Temporary Resident 可以買一間中古屋自住」的舊文章時要特別注意日期，
那外國人現在可以買什麼？
澳洲目前政策核心很清楚：
希望外國投資可以增加 Housing Stock，也就是增加澳洲住宅供給。
因此，比較常見的是以下幾種。
1. New Dwelling 全新住宅
對一般 foreign buyer 而言，New Dwelling 是最值得先看的住宅類型之一。
可能包括：
全新 Apartment
全新 Townhouse
全新 House
新建 Villa
原則上，只要房子符合澳洲 Foreign Investment 對 New Dwelling 的定義，就比一般中古住宅更符合外國投資政策方向。
但「房子看起來很新」不代表法律上一定屬於 New Dwelling，因此簽約前仍應由 Solicitor 或 Conveyancer 確認。
2. Off-the-Plan 預售屋
Off-the-Plan 在澳洲非常常見。
意思是在建案尚未完全蓋好以前，就先簽約購買。
常見產品包括：
Apartment
Townhouse
Unit
對海外買家來說，Sydney、Melbourne、
部分大型開發商可能持有 New or Near-New Dwelling Exemption Certificate；符合條件的交易，
3. Vacant Residential Land 住宅空地
外國買家也可以研究住宅用空地。
不過買土地通常會附帶開發條件。
澳洲政府目前指出，Foreign Investor 購買 Vacant Residential Land 時，一般會要求住宅工程在 4 年內完成，而且通常在建設完成以前不能出售該土地。
因此不能單純買一塊住宅用地，放很多年等土地漲價。
4. House & Land Package
如果你想要的是台灣人理解的「澳洲別墅」，House & Land Package 很值得研究。
通常是：
土地＋新建獨立住宅。
常出現在 Melbourne、Perth、Brisbane、
這種產品對希望：
有自己的土地
有車庫
有前後院
家庭長期居住
不想住高樓公寓
的人會比較有吸引力。
但 foreign buyer 仍然要確認土地與建築合約是否符合 Foreign Investment 規定。
澳洲的「別墅」英文到底叫什麼？
這是一個很容易搜尋錯的地方。
台灣講「別墅」，在澳洲網站上不一定叫 Villa。
House / Detached House
最接近台灣人想像中的獨立住宅。
通常有自己的土地、車庫、庭院。
如果你想找：
澳洲獨棟別墅
最主要搜尋字其實是：
House 或 Detached House。
Townhouse
Townhouse 通常是連棟或低密度住宅。
土地比大型 Detached House 小，但通常比 Apartment 有更多室內外空間。
適合想兼顧：
住宅感
管理方便
預算
交通
的人。
Villa
澳洲房地產中的 Villa 通常不是「超豪華大別墅」。
很多時候是低樓層、單層或小型集合式住宅，可能位於同一個 Strata 社區內。
所以看到 Villa 千萬不要自動理解成豪宅。
Apartment / Unit
Apartment 就是最接近台灣「大樓公寓」的住宅。
Unit 的使用方式更廣，有時也會拿來稱集合住宅中的單位。
購買 Apartment 時，除了房貸與稅費之外，也要注意：
Strata Fee
Owners Corporation Fee
Building Management
Sinking Fund / Capital Works Fund
Special Levy
不同州的名稱可能不同。
澳洲買房可以貸款嗎？
可以研究貸款，但外國人的房貸不能用「澳洲人一般房貸」
銀行會看：
簽證身分
澳洲居留身分
收入來源
收入幣別
工作國家
信用狀況
負債
頭期款
房產種類
房產地點
自住或投資
Loan-to-Value Ratio，LVR
而且每一家銀行政策不同。
例如 Westpac 目前在官方住宅貸款條款中明確表示，Residential Lending 不提供給 Non-Australian Resident Borrowers。
這代表：
「澳洲允許你買這間房」
和
「澳洲銀行願意借錢給你」
是兩件完全不同的事情。
海外收入可以申請澳洲房貸嗎？
有可能，但會比澳洲本地收入複雜。
銀行或貸款機構通常會重新評估：
海外薪水
收入幣別
匯率風險
海外所得證明
稅務資料
銀行流水
現有貸款
信用卡額度
其他資產
有些銀行完全不做 Non-Resident Lending，有些產品只接受特定簽證或身分，
因此，如果是海外買家，我會建議買房順序不要是：
看到房子 → 下 Offer → 再找銀行。
比較安全的順序是：
確認身分 → 確認可以買的房型 → 評估貸款能力 → 確認 Foreign Investment 規定 → 再正式選房。
澳洲買房流程怎麼走？
Step 1｜先確認自己的身分
先確認自己屬於：
Australian Citizen
Permanent Resident
New Zealand Citizen
Temporary Resident
Foreign Non-Resident
不要只用「台灣人」來判斷自己能不能買。
Step 2｜先做貸款能力評估
如果要貸款，先找：
Bank
Mortgage Broker
Lender
確認 Borrowing Capacity。
不要看到喜歡的房子才第一次問「我可以貸多少」。
Step 3｜選城市與房型
決定：
Sydney
Melbourne
Brisbane
Perth
Adelaide
Canberra
Hobart
Darwin
再決定：
House
Apartment
Townhouse
Villa
House & Land Package
Off-the-Plan
Vacant Land
Step 4｜確認 Foreign Investment 資格
Foreign buyer 通常應在購買住宅之前確認是否需要向 ATO 提出 Residential Property Application。
澳洲住宅外國投資申請目前由 Australian Taxation Office 管理。
不要單純依賴房仲說「外國人可以買」。
Step 5｜找 Solicitor 或 Conveyancer
澳洲買房時，Solicitor / Conveyancer 非常重要。
可以協助檢查：
Contract of Sale
Title
Easement
Covenant
Strata 文件
Owners Corporation
Planning restrictions
Settlement
Foreign Buyer 條件
對海外買家更重要。
Step 6｜Building / Pest / Strata 檢查
House 可以研究：
Building Inspection
Pest Inspection
Apartment / Unit 則應了解：
Strata Report
Owners Corporation Records
Special Levy
Building Defects
Insurance
Maintenance Fund
尤其全新公寓也不代表完全不需要做 Due Diligence。
Step 7｜Settlement
完成貸款、法律文件與相關款項後進行 Settlement。
Foreign buyer 購買或出售住宅土地後，也可能有 Register of Foreign Ownership of Australian Assets 的登記或通知義務。
澳洲推薦哪裡買？
沒有任何一個城市適合所有人。
比較好的方式是先看「你為什麼買」。
Sydney｜預算高、重視國際城市
Sydney 是澳洲規模最大、國際能見度最高的住宅市場之一。
適合：
國際工作
企業人士
重視大型城市資源
喜歡港灣生活
長期自住
預算較高
如果是 Foreign Buyer，我會優先研究：
New Apartment
Off-the-Plan Apartment
New Townhouse
Sydney 最大缺點就是進場門檻高。
如果不是一定要住 Sydney，可以比較其他城市。
Melbourne｜第一次研究澳洲房產很值得看
如果要我挑一個最值得海外買家先花時間研究的城市，我會把 Melbourne 放很前面。
理由不是「一定會漲」，而是它的住宅選擇非常完整。
可以找到：
CBD Apartment
Inner City Apartment
Townhouse
Suburban House
House & Land Package
New Development
Melbourne 的 Apartment 和 House 價格差距也非常明顯，因此不同預算都比較容易找到對應產品。
對海外買家來說，可以先研究：
Melbourne CBD
Southbank
Docklands
Inner Melbourne
以及外圍新開發區的 House & Land。
實際選區仍應依工作、學校、交通與自住需求判斷。
Brisbane｜喜歡 Queensland 生活方式可以研究
Brisbane 最大吸引力是 Queensland 的生活方式。
陽光、戶外活動、Gold Coast、Sunshine Coast，以及近年的城市建設，都讓 Brisbane 一直很受關注。
但現在不能再把 Brisbane 簡單當成「便宜版 Sydney」。
房價已經經歷相當大的上升。
如果是真的喜歡 Queensland，可以研究：
New Apartment
New Townhouse
House & Land
如果只是因為聽說 Brisbane 很便宜，則要重新看最新數字。
Perth｜想買 House 與土地型住宅可研究
Perth 很適合喜歡：
低密度住宅
House
土地
車庫
家庭生活
的人研究。
相較高樓 Apartment 為主的生活方式，Perth 很多區域仍以 House 為核心。
外國買家想買 House，可以優先研究：
New House
House & Land Package
New Townhouse
但 Perth 近幾年房價也已經明顯上升，因此不能只依幾年前「Perth 很便宜」的印象做決定。
Adelaide｜喜歡較小城市生活
Adelaide 適合喜歡：
城市規模較小
生活節奏較慢
Wine Region
家庭生活
低密度住宅
的人。
同樣要注意，Adelaide 房價已經不像幾年前那麼便宜。
如果想找 House，可以研究 Adelaide 外圍的新住宅開發區與 House & Land。
Canberra｜工作與自住導向
Canberra 是澳洲首都，市場結構與 Sydney、Melbourne 不太一樣。
如果有：
政府相關工作
留學
長期居住
家庭自住
需求，可以研究。
但如果完全沒有 Canberra 的生活或工作連結，不一定需要把它排在 Sydney、Melbourne、Brisbane、
Hobart｜生活型買家
Hobart 適合真的喜歡 Tasmania 生活方式的人。
城市規模小、自然環境好，但市場規模也比 Sydney、Melbourne 小很多。
因此購買前除了房價，也要研究：
工作機會
租屋需求
流動性
未來轉售
Darwin｜房價門檻較低，但市場較小
Darwin 在澳洲主要首府城市裡，住宅價格相對低。
但它不是單純因為價格低就代表最適合投資。
Darwin 市場規模較小，而且受到當地產業、人口與經濟周期影響較明顯。
比較適合真正了解 Northern Territory 的人研究。
澳洲 House 還是 Apartment 比較好？
想自住、家庭生活
比較適合：
House
Townhouse
House & Land
優點是空間大、土地多、適合家庭。
想住市中心
比較適合：
Apartment
Unit
Sydney、Melbourne、Brisbane 市中心尤其明顯。
Foreign Buyer
2026 年與其先問：
「Apartment 還是 House？」
更重要的問題其實是：
「New 還是 Established？」
因為 Foreign Investment 規則首先看的不是房子是公寓還是獨棟，
一間全新的 House 可能可以申請。
一間中古 Apartment 則可能因 Established Dwelling 禁令無法購買。
這才是目前 Foreign Buyer 選房最重要的差異。
澳洲買房容易忽略哪些成本？
除了房價與房貸之外，還需要注意：
Foreign Investment Application Fee
Transfer Duty / Stamp Duty
Foreign Buyer Surcharge
Solicitor / Conveyancer
Building Inspection
Pest Inspection
Strata Report
Mortgage Fee
Property Registration Fee
Council Rates
Water Charges
Strata / Owners Corporation Fee
Land Tax
Insurance
Property Management Fee
Vacancy Fee
不同州的 Foreign Buyer Surcharge 不一樣。
因此不能拿 Sydney 的稅率直接套到 Melbourne，也不能拿 Brisbane 的條件直接套到 Perth。
Vacancy Fee 是什麼？
澳洲政府不希望 Foreign Investor 買住宅後長期空著。
目前政府規定，符合相關 Foreign Investment 規則的住宅，如果一年中沒有 Residentially Occupied 或 genuinely available for rent 超過 183 天，可能需要支付 Annual Vacancy Fee。
因此海外投資人如果買房後長期完全不住、也不出租，要特別注意。
第一次在澳洲買房，我會怎麼選？
如果是 Overseas Foreign Buyer：
第一輪可以研究：
Melbourne New Apartment
Melbourne New Townhouse
Sydney New Apartment
Perth House & Land
Brisbane New Apartment / New Townhouse
如果已有 Australian PR：
選擇會大很多，可以直接把：
New Property
Established Property
House
Townhouse
Apartment
放在一起比較。
如果目標是家庭長期居住：
優先研究 House、Townhouse、House & Land。
如果目標是市中心生活：
優先研究 Apartment。
如果目標純粹是 Investment：
不要只問「哪裡會漲」。
還要研究：
Rental Yield
Vacancy Rate
Strata Fee
Land Tax
Foreign Buyer Tax
供給量
人口
就業
交通
未來轉售市場
2026 澳洲買房 FAQ
台灣人可以在澳洲買房嗎？
可以，但澳洲並不是單純依「台灣籍」判斷，而是依 Australian Citizenship、Permanent Residency、Visa Status 與 Foreign Person 定義決定規則。
如果屬於 Foreign Person，目前一般需要遵守 Foreign Investment 住宅規定。
沒有澳洲 PR 可以買房嗎？
可以購買符合 Foreign Investment 規則的住宅，但 2026 年一般 Foreign Investor 不能自由購買 Established Dwelling。
New Dwelling、Near-New Dwelling、Vacant Residential Land 等才是比較主要的研究方向。
外國人可以買澳洲中古房嗎？
目前原則上不行。
澳洲政府現行政策是從 2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日，一般禁止 Foreign Investors 購買 Established Dwellings，有限定例外。
澳洲 PR 可以買中古屋嗎？
澳洲 Permanent Residency Visa Holder 一般不需要提出 Residential Foreign Investment Application，因此與一般 Foreign Non-Resident 的購屋規則不同。
外國人可以在澳洲貸款嗎？
有可能，但銀行政策差異非常大。
部分大型銀行明確不接受 Non-Australian Resident 的 Residential Lending，因此不能假設每一家澳洲銀行都可以貸。
最實際的方式是先找熟悉 Non-Resident、Expat 或 Foreign Income 的 Mortgage Broker／Lender 評估。
外國人可以買澳洲土地嗎？
可以研究 Vacant Residential Land，但一般會有開發條件。
目前 Foreign Investment 政策通常要求住宅開發在規定期限內完成，現行官方指引主要為 4 年。
澳洲買 House 還是 Apartment？
家庭生活、有車、有小孩、想要院子，可以先看 House 或 Townhouse。
重視市中心交通、管理方便與總價，可以先看 Apartment。
Foreign Buyer 則要先確認房子是 New Dwelling 還是 Established Dwelling。
澳洲哪個城市最推薦買房？
如果重視國際城市與預算充足，可以研究 Sydney。
如果想兼顧大城市、Apartment、Townhouse 與 House & Land，我會優先研究 Melbourne。
喜歡 Queensland 生活可以研究 Brisbane。
想要 House、土地與低密度住宅，可以研究 Perth。
喜歡較小城市生活則可以研究 Adelaide。
沒有任何城市能保證未來房價上漲，因此仍應依用途、工作、學校、
結語：2026 澳洲買房，先看身分，再看房子
2026 年想買澳洲房子，最重要的順序是：
身分 → Foreign Investment 規則 → 貸款 → 城市 → 房型 → 價格。
尤其如果沒有 Australian Citizenship 或 PR，不要看到澳洲房仲網站上的中古房就直接認為自己可以買。
現行政策已經把一般 Foreign Investor 購買 Established Dwelling 的限制延長到 2029 年 6 月 30 日。
對海外買家而言，真正值得優先研究的是：
New Apartment
Off-the-Plan
New Townhouse
New House
House & Land Package
Vacant Residential Land
Sydney 適合預算高、重視國際城市的人；Melbourne 適合想要多元房型與大型城市生活的人；Brisbane 適合喜歡 Queensland；Perth 適合想找 House 與土地型住宅；Adelaide 則適合喜歡較小城市生活的人。
在正式出價以前，最好同時確認 Solicitor / Conveyancer、Foreign Investment 資格與 Mortgage 能力，不要只看房價做決定。
免責聲明：
本文為一般澳洲房地產與生活資訊整理，不構成法律、稅務、移民、
資料來源：
Australian Government – Foreign Investment in Australia、Australian Taxation Office、Revenue NSW、State Revenue Office Victoria、Queensland Revenue Office、Government of Western Australia、RevenueSA、Domain House Price Report、PropTrack Home Price Index。澳洲政府目前官方住宅指引更新於 2026 年 7 月，Foreign Buyer Established Dwelling 禁令期限為 2029 年 6 月 30 日。
2026 澳洲房價與外國買家費用參考
以下房價採 Domain June Quarter 2026 House Price Report 的首府城市中位價。房市會每天成交、每月變動，
| 城市 | House 中位價 | Unit / Apartment 中位價 |
|---|---|---|
| Sydney 雪梨 | A$1,733,891 | A$849,068 |
| Brisbane 布里斯本 | A$1,212,562 | A$790,087 |
| Perth 伯斯 | A$1,183,108 | A$702,180 |
| Adelaide 阿德雷德 | A$1,125,070 | A$628,865 |
| Melbourne 墨爾本 | A$1,041,205 | A$587,137 |
| Canberra 坎培拉 | A$1,037,766 | A$523,265 |
| Hobart 荷巴特 | A$818,557 | A$573,955 |
| Darwin 達爾文 | A$612,732 | A$443,300 |
Domain 的 2026 年 6 月季度資料也顯示，Sydney 與 Melbourne House 價格當季分別下跌 3.3% 與 3.1%；Brisbane House 當季仍小幅上升，Perth、Adelaide 也處於不同市場階段，因此不能把「澳洲房市」當成單一市場判斷。
較新的 PropTrack July 2026 Home Price Index 顯示，全澳住宅價格在 2026 年 7 月月減約 0.3%，全澳住宅中位價約 A$894,000，其中 House 約 A$989,000、Unit 約 A$730,000，顯示 2026 年下半年市場已比前幾年更偏向價格修正。
Foreign Investment Application Fee
從 2026 年 7 月 1 日起，Foreign Person 購買 New / Near-New Dwelling 或 Vacant Residential Land，如果物件價值在 A$1 million 以下或等於 A$1 million，Residential Foreign Investment Application Fee 為 A$15,600；價值提高後費用會依級距增加。實際申請費須依 ATO 當年度費率表計算。
NSW / Sydney Foreign Buyer Surcharge
NSW 目前 Surcharge Purchaser Duty 稅率為房產 Dutiable Value 的 9%，並且是在一般 Transfer Duty 之外另外計算。
Victoria / Melbourne Foreign Buyer Surcharge
Victoria 的 Foreign Purchaser Additional Duty，FPAD，目前為住宅 Dutiable Value 的 8%，是在一般 Land Transfer Duty 之外加收。
Queensland / Brisbane Foreign Buyer Surcharge
Queensland 的 Additional Foreign Acquirer Duty，AFAD，目前為 8%，是在一般 Transfer Duty 之外額外計算。
Western Australia / Perth Foreign Buyer Surcharge
Western Australia 的 Foreign Buyers Duty，目前額外稅率為住宅 Dutiable Value 的 7%。
South Australia / Adelaide Foreign Buyer Surcharge
South Australia 的 Foreign Ownership Surcharge，目前為 Foreign Person 所取得 Residential Land 權益價值的 7%，並在一般 Stamp Duty 之外計算。
因此，如果是 Foreign Buyer，一間房子的真正預算不能只看網站標價。
實際需要準備的資金可能包含：
房價＋頭期款＋Foreign Investment Application Fee＋Transfer / Stamp Duty＋Foreign Buyer Surcharge＋Solicitor / Conveyancer＋貸款費用＋Inspection＋
正式計算以前，一定要依「購屋州別＋身分＋物件類型＋
